市区老破小因为房龄老、产品差逐渐被市场淘汰，不少人以跑输大盘为理由劝退购房人，可我告诉你，选对老破小不仅不会跑输大盘，而且以小博大，既赚涨幅又能享有市区成熟配套。
我说的是哪个板块呢？
上一轮行情后，我们做了数据统计，其中一项统计就是全市老公房平均涨幅超过30%的板块，共有5个板块登上花榜。这其中，碧云板块、五里桥板块和建国西路板块基本都是因为优质教育资源及核心地段而资产坚挺，漕河泾则是以产业人群作为坚实支撑。
今天我要和大家说的是，以植物园板块为代表的徐汇中部板块，包括我们俗称的华理板块、南站板块、长桥板块，这一片区均以老公房为主都是以“村”结尾的小区，你就知道差不多房龄有30多年。
虽然也有小部分的学区房，但整体涨幅均得益于徐汇滨江开发带来的地段升值。
徐汇中部示意图
01
这波行情涨幅多少？
从整体板块来看，相比年3月，最高峰涨了30%，回落后，近期平均涨幅在22%。
2月，徐汇中部板块平均市场成交均价7.7万，共计成交了套房源。
能有这样的高的涨幅绝不是容易的事，要知道，这一片基本都是老公房，对于资产升值是最危险的一批产品。
涨幅最大的板块是植物园，紧贴着徐汇滨江的好处就是，成为其首个需求外溢的板块。
植物园板块内成交最好的小区是中恒苑，这个竣工于-年的动迁房小区，紧挨着徐汇滨江南部，距离规划轨交23号线仅米不到的路程。
中恒苑在上一轮行情中，成交均价从5.3万涨到8万，涨幅有51%。而周边其他老公房涨幅普遍在25-20%之间。
而涨幅较小的小区则是百龙小区，原因是小区内的塔楼产品，2梯8户，居住密度较高，朝向也不全是正南。
02
徐汇中部，刚需大居
虽然这四个板块属于徐汇，但多为80年代、90年代的动迁房，板块问题也不少：
城市界面差，老公房居多，与近在咫尺的徐汇滨江，那是天囊之别。
公共交通不便：仅有的15号线贯穿板块南北向，才开通不足1年，过去只能依靠板块边缘的1号线及市内公共汽车，出行很不方便。
医院分布
医疗匮乏：医院全都集中在内环内的徐汇，而中部只有医院医院；
商业配套不足：仅有两个小型商业，东阔生活广场及凌云商业中心。
真的，都难以自称为徐汇中环板块。
这里老破小成群，基本-万就能购置一套2-3房的楼梯老房子，是不少年轻人及拆迁户的总价范围，自然成为刚需大居。
当你以为在市区买了老破小，可能却发现这里配套还不及五大新城。
而然，徐汇中部板块既然那么差，为啥去年还能涨幅那么多呢？
03
赶上发展契机
徐汇之所以被称为“上只角”，就因为徐家汇在改革开放后成为最早一代的城市副中心，几大商业的崛起让徐家汇成为辐射全市的商业标。最新的规划中，徐家汇成为首个四大城市副中心之中，荣升为中央活动区的区域。
随着全市“一江一河”的整体规划之下，徐汇区的重心也早已转向了徐汇滨江。
徐汇的发展脉络在徐汇滨江的带动下，从成熟徐汇北开始往中部、南部开始发展。
这重要的发展节点让植物园、南站、华理、长桥板块先后享有城市的发展的红利。
就连轨交线，也逐步延伸到贫瘠的徐汇中环之内。15号线从北向南，经由宝山、普陀、来到徐汇中部、南部，再到闵行东部的紫竹。像一注春雨浇灌贫瘠的土地，自此这片土地迎来了生机。
未来23号线，联通4号线，沿着吴龙路，顺着滨江往南贯通，成为徐汇中部的第二条轨交线。
徐汇滨江的崛起，带来了大体量的商办，带来了工作及消费的人群，带来新鲜的城市红利。
作为中部融合更新区，徐汇未来也将迎来优质的资源导入。
04
徐汇内环内的价格或许很多人难以企及，而中部可以说是物美价廉。
我先说说这里的学区房。徐汇教育资源可以说是四大市区之首，虽然中部生活配套缺乏，但学校品质却贯彻了徐汇思想。
在中部有两条学区路径，一个是上海小学+徐教院附中，一个是南园小学+南园中学。你要是问哪个学区路径更好，那必然是南园系，这是毕业生升学率决定的，妥妥的硬实力。
上海小学+徐教院附中对应的小区有：长桥一村，长桥五村，光华园，上中路弄，书香逸居。
长桥一村板楼和塔楼组成
长桥一村和长桥五村由于户型面积小单价已经不低，单价10万左右，总价在万以内。小区年代久远，可以挂户口。一梯四户的楼梯房，居住舒适度较差。
徐汇的学区房基本要提前3年入户算起，才能保险一些。再加上5年小学和4年初中，加起来持房将近12年，在保值这点上，这样的老破小还是有一些风险的。
较为推荐的是光华园和书香逸居。
光华园
光华园是-年竣工的小区，和长桥一村、五村不同的，除了年代更新一些，就是小区的楼梯房是一梯两户，户型更好。
光华园40平一室户
40平的一室户，因为是一梯两户，都能做到南北通透，得房率也会比一梯四户的要高很多，居住起来相对舒适。
光华园65平两室一厅
光华园的2房1厅，两开间朝南，也基本南北通透。老房子的设计都是客厅小，卧室大，这个两房也可以根据需求稍作改动，或增大客厅面积。
光华园的这两个户型，相比较于其他老破小户型来说，较难被淘汰，未来在众多老破小里还有一定的竞争力。
书香逸居
书香逸居是这里少有的次新房了，竣工于年。但作为次新房，小区的停车和绿化都好于老破小，环境优美，房屋质量有保证，10层楼小高层都配有电梯。不足的是，小区内夹杂着动迁房和商品房。
书香逸居平3房
书香逸居83平2房
书香逸居的户型整体一般，优质户型不多，没有南北通透的飞机户型，都是这种2开间，或者2.5开间朝南的户型。
所以，由于产品原因，整体溢价不，但胜在房龄新，比较稀缺。
小区成交单价在9-10万，2房在万以上，户型较差的，总价可降低至万左右。
园南小学+园南中学对应的小区有：园南一二三村，百龙小区，天然居，百色路弄，上中路弄。
这其中，天然居是板块内的品质标杆小区，园南新城是大片售后公房，百龙小区前文提过是老塔楼。
天然居
天然居是少有的次新房，竣工于-年的板楼，物业是戴德梁行作为物业顾问，服务品质较好一些。小区位于植物园正南，部分楼层可以看到植物园景观。
小区绿化率较高，由多层别墅和12层小高层组成，别墅面积.51-平，小高层面积.59-.34平的3房到5房。
天然居的位置较好，距离滨江带较近，距离23号线也不远，
天然居平3房
天然居是板块内标杆小区，大多为客户自住，换手率较低，想买的估计要等一等房源了。
园南新村，其中包括一村、二村、三村，有一梯两户，也有一梯四户，有塔楼，也有板楼，年代从-年不等，品质参差不齐。
73平电梯塔楼，2房
65平一梯四户2房
50平一梯两户1房
户型较好的2房，总价在-万左右，2开间朝南，户型方正。1房总价在-万之间，1室户没啥花头，户型都差不多。
除了学区房之外，板块内的标杆小区还有汇京佳丽园，年的品质小区。
汇京佳丽园汇京佳丽园
平3房
小区由11栋17层高高层公寓组成，内有自然河道，整体环境优美，共有户住户。小区的户型也都不错，有不少飞机户型，但出售的房源较少。这里的单价也要11-12万了。
徐汇中部有大量老公房，但却不妨碍地段抬升迎来了房价涨幅，区域内的老公房在这轮行情跑赢大盘，而次新房涨幅未能等上榜单，是因为出售房源较少，因为稀缺及成交量少，无法在数据上体现房价的上涨。
无论是这里的老破小还是次新房，在未来都还会在徐汇发展南倾之下，与大盘共赢。
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